2025 Permesso di costruire Grottaferrata (RM)

Grottaferrata, Castelli Romani. Un lotto in zona C-semintensiva, superficie di quasi 1.100 mq, indice di fabbricabilità 0.55 mc/mq. Un terreno con le sue regole, i suoi vincoli, le sue possibilità. Il compito dell'architetto è capire esattamente fin dove si può arrivare — e arrivarci bene.

Questo progetto nasce da un incarico preciso: ottenere il permesso di costruire per un villino unifamiliare a Grottaferrata, nel rispetto integrale degli indici urbanistici della zona.

Ho curato l'intero iter: dall'analisi del lotto e la verifica di conformità agli strumenti urbanistici, alla progettazione architettonica, alla redazione di tutti gli elaborati tecnici necessari alla presentazione in Comune. 

Il progetto

Il villino si sviluppa su due livelli fuori terra, per una superficie utile lorda totale di 203.67 mq e un volume complessivo di 651.74 mc — verificato e conforme al limite di 832.15 mc consentito dalla zona. Il volume residenziale è di 598.95 mc, cui si aggiunge un volume non residenziale di 24.29 mc destinato al locale tecnico.

Al piano terra si articola la zona giorno: un ampio open space di circa 40 mq integra soggiorno, sala pranzo e cucina a vista, con accesso diretto alla veranda e al giardino privato attraverso ampie vetrate. Completano il piano un bagno, una lavanderia, un disimpegno, una cabina armadio e il locale tecnico — dimensionato per ospitare chiller, inverter e batterie del sistema fotovoltaico. Un portico coperto introduce all'ingresso, raccordando il fronte stradale con lo spazio interno.

Il piano superiore è interamente dedicato alla zona notte: camera matrimoniale con bagno privato da 18 mq, camera doppia da 14 mq, camera singola da 12 mq, bagno comune e disimpegno centrale. La distribuzione è studiata per garantire privacy e orientamento ottimale dell'illuminazione naturale, con finestre di grande dimensione su tutti i prospetti.

La costruzione

La struttura portante è in cemento armato. Le tamponature esterne sono in blocchi termici di laterizio da 30 cm, con isolamento a cappotto di 10 cm. La copertura è a falde ventilate con tegole in laterizio e travature in legno lamellare a vista. Gli infissi sono in PVC con vetrocamera basso emissivo.

Le pavimentazioni interne sono differenziate per ambiente: parquet in legno di rovere per le zone giorno e notte, gres porcellanato nei bagni e in cucina. I prospetti esterni combinano intonaco silossanico e inserti in pietra naturale, con un contrasto materico che caratterizza il volume e lo radica nel paesaggio dei Castelli.

Gli impianti

Riscaldamento a pavimento con pompa di calore, raffrescamento con impianto canalizzato, illuminazione interamente a LED con punti luce integrati nei controsoffitti. È previsto un impianto fotovoltaico per la produzione di energia rinnovabile e un sistema di recupero delle acque piovane per l'irrigazione del giardino.

La conformità urbanistica

Il progetto rispetta tutte le prescrizioni della zona C-semintensiva: distanza minima dai confini 5 metri, dalla strada 8 metri, altezza massima 7.50 metri. L'indice di copertura risultante dalla proiezione del portico è di 216.14 mq, verificato e conforme al massimo consentito. La superficie drenante garantisce una permeabilità minima del 30% dell'area di pertinenza. I parcheggi pertinenziali rispettano il rapporto di 1 mq ogni 10 mc di volume lordo.